自2026年至2027年，居民卖掉自有住房后1年内在同一城市再买住房，已缴房屋转让环节的个人所得税可按比例或全额退回，三部门已以公告形式明确执行

这不是传言，政策已经正式延续到2026年1月1日至2027年12月31日

说白了，就是鼓励“以旧换新”，让改善居住的人少掏一笔税，房子换得更顺

之前执行到2025年底，这次把时间再往后接上，避免大家在窗口期匆忙决策

先把规则掰开说清楚

卖旧买新在同城，个税能退，退多少看金额对比

“同城”不是狭义的市区，而是同一行政层级城市的全部辖区，直辖市、副省级城市、地级市（含地区、州、盟）都按这个口径算

有人在税务大厅问“我从A市卖房，到旁边的B市买能不能退”，工作人员只摇了摇头——这点别想当然

新房按网签合同里的成交价认定，二手房按实际成交价认定

这一步很关键，别在金额口径上自作解释，税务看的是备案或合同的明确数字，必要时也会参照计税价格

听起来枯燥，但实操时它决定退税基数，差一分都不行

顺序也有硬杠杠

必须先卖后买，且在卖出后一年内完成购买

时间从你卖旧房那天算起，超过一年，政策就不认了；

先买后卖，哪怕就差几天，也享受不了退税

更扎心的是，这一点经常被忽略，提醒一下身边的家人朋友，别到最后踩线

再看“人和房”的对应关系

卖和买必须在同一城市范围，且卖房人要成为新房的产权人或其中之一

换句话说，你卖的那套房是你名下，你买的新房也得有你的名字，否则称不上“直接相关”，退税没法批

有业内人士提到，共有产权的按份额核算，谁名下有多少，就对应退多少

怎么退、退多少？

新购金额大于或等于旧房转让金额，全部退还已缴个税；

低于则按“新购金额/转让金额”的比例退

这条是所有人最关心的计算逻辑

比如你卖了100万，买了80万，那就按80%比例退回此前卖房缴的个税

不是多退、也不是少退，就是严格按比例来，心里要有这本账

材料层面也别大意

资料要备齐，合同、备案信息、产权关系一个都不能少

一般来说，售房合同、购房合同、网签备案信息、不动产权证等，税务会按清单审核

现在住建部门与税务部门要做信息共享，网签、备案、撤销备案等将实时同步

暂未实现实时共享的地方，仍可凭材料审核办理，别因系统没打通就耽误申请

多位一线经办人员提醒，材料齐不齐，直接决定你跑几趟

我在税务大厅见过这样的画面：取号机“滴”一声，一位大哥掏出厚厚一叠文件袋，嘴里嘀咕“我都按清单准备了”

窗口的工作人员看了两眼，说“缺个共有人同意及份额说明”

大哥回头苦笑，说早知道昨天就把人叫来了

看似小事，但每一个细节都关系到退税的速度与结果

再强调几个容易疏漏的点

卖的是自有住房，不是帮别人代卖；

买的要在市场上成交，亲属间无对价过户不在这次政策口径内

有业内人士提到，个税核算还会参考当地计税口径和之前实缴情况，建议以主管税务机关解释为准，不要拿网上“经验帖”当金科玉律

遇到拿不准的问题，最快的办法是拨打12366或到卖房缴税地的税务大厅咨询

这项政策的意义，也值得展开聊聊

对想改善居住的家庭，这是实打实的成本减负

税费少一块，换房决策就更果断一点，尤其是二胎三代同堂的家庭，空间痛点很现实

对市场而言，旧房挂出、资金回笼、新房成交，链条就顺了，二手房的流动性也会更好

业内人士普遍认为，这类“退旧换新”的设计，比单纯打折更精准，因为它把杠杆压在“真实换房”的人群上，而不是投机需求

不过，政策有力度，不代表没有边界

城市之间不能跨、市内要在一年内完成、产权要对得上，这些约束构成了政策的“护栏”

说白了，政府是希望你改善居住，但也要确保是真改善，不是钻空子

你要做的，就是沿着规则走，别和时间赛跑，也别和流程较劲

从执行上看，流程并不复杂

你向卖房时的主管税务机关提出申请，按要求提交合同和相关材料，等审核通过后就会办理退税

有的地方支持线上预约，有的地方开了“绿色窗口”，但服务形态因地而异

关键还是提前问清清单，确认材料一致、金额口径一致、权属关系一致

这些“老三样”，永远是通过率的核心

如果你已经在考虑动作，不妨做三个小准备

第一

把卖房与买房的关键时间点写在纸上，放在手机日历里双重提醒，守住“一年”这条线

第二

文件留痕，合同、发票、网签截图、权属证明各留一份电子版

第三

沟通到位，尤其是共有产权的家庭，提前确认份额与姓名，避免临柜补件

这些都是走过流程的人给的“笨办法”，但好用

写到这儿，我还是那句心里话

政策给了台阶，走不走、怎么走，在你自己

把规则吃透，把时间卡准，把材料备齐，换房这件事就能少些波折、多些笃定

愿每一次“卖旧买新”，都换来更踏实的生活空间